Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie in Italien interessieren, möchten Sie sicher eines wissen: Wie hoch sind die Nebenkosten?
Wieviel muss ich neben dem Kaufpreis bezahlen? Genau der Antwort auf diese Frage widmet sich dieses Video. Fangen wir an, über die zu zahlenden Steuern und Gebühren zu sprechen. Die diesbezüglichen Beträge hängen von verschiedenen Faktoren ab und variieren je nachdem, ob es sich bei dem Verkäufer um eine „Privatperson“ oder ein „Unternehmen“ handelt und ob der Kauf mit oder ohne „Erstwohnsitzbegünstigung“ getätigt wird.
Was ist aber die „Erstwohnsitzbegünstigung“? Das ist eine Ermäßigung der Gebühren und der Steuern, in deren Genuss man kommt, wenn der Käufer seinen Hauptwohnsitz binnen 18 Monaten nach dem Kauf in die gekaufte Immobilie verlegt. Alternativ, um die Ermäßigung der Steuern und Gebühren zu bekommen, muss sich die gekaufte Immobilie in der Gemeinde befinden, in der der Käufer seine berufliche Tätigkeit ausübt. Im Allgemeinen kann man die „Erstwohnsitzbegünstigung“ nicht genießen, wenn es sich bei der gekauften Immobilie um herrschaftliche Häuser, um größere Villen oder um Burgen und Paläste mit künstlerischem bzw. historischem Wert handelt. Im Falle der „Erstwohnsitzbegünstigung“ reduzieren sich die zu zahlenden Steuern insbesondere wenn sich der Käufer für die Anwendung des Steuermechanismus „Preis-Wert“ entscheidet. In diesem Falle, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist oder ein Unternehmen betreibt, (das umsatzsteuerfrei verkauft) beträgt die Eintragungsgebühr 2% des sogenannten „Katasterertrages“ während die fixe Registrierungsgebühr und die fixe Nebensteuer jeweils € 50,00 betragen. Der Katasterertrag wird berechnet, indem der Katasterwert der Immobilie zugrunde gelegt wird, der in den Grundbuchauszügen zu finden ist. Auf jeden Fall liegt in der Regel der Katasterertrag deutlich unter dem Kaufpreis. Wenn sich der Käufer nicht für die Anwendung des Steuermechanismus „Preis-Wert“ entscheidet, dann fallen 2 % an Eintragungsgebühr auf den Kaufpreis an und sind die zu zahlenden Steuern und Gebühren viel höher.
Andererseits, wenn der Käufer seinen Wohnsitz zum Beispiel im Ausland hat und diesen nicht auf die gekaufte Immobilie verlegen will, kann er sich trotzdem für die Anwendung des Steuermechanismus „Preis-Wert“ entscheiden, jedoch beträgt in diesem Falle die Eintragungsgebühr 9% des Katasterertrages (und nicht 2% wie beim Vorliegen der „Erstwohnungsbegünstigung“). Schließlich ist die Regelung zu erwähnen, die man anwendet, wenn der Verkauf von Gebäuden zur Wohnnutzung durch ein Unternehmen erfolgt; in diesem Fall erfolgt die Eigentumsübertragung grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Die Mehrwertsteuer muss jedoch auf Eigentumsübertragungen ausgewiesen werden, wenn das Bauunternehmen bzw. der Bauträger, welches die Immobilie errichtet oder umgebaut hat, innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss des Baus oder des Umbaus verkaufen möchte. In diesem Fall, wenn die Voraussetzungen der „Erstwohnsitzbegünstigung“ nicht vorliegen, beträgt der auf den Immobilienpreis zu berechnende Mehrwertsteuersatz 10 % (bzw. 22 % bei Luxusimmobilien). Wenn das Bauunternehmen bzw. der Bauträger Mehrwertsteuer erhebt, betragen die Eintragungs-, Registrierungs- und Nebengebühr jeweils € 200,00, sohin insgesamt € 600,00. Falls die Voraussetzungen für die „Erstwohnsitzbegünstigung“ vorliegen, beträgt die Mehrwertsteuer 4% vom Immobilienpreis.
Zusammenfassend gilt also das Prinzip:
Ist der Hauptwohnsitz bei der gekauften Immobilie, beträgt die Gebührenlast rund 2 % des Katasterertrages bei Anwendung des „Preis – Wert“ Steuermechanismus. Ist der Hauptwohnsitz wo anders, beträgt die Gebührenlast rund 9 %.
Bei Kauf von einem Bauträger oder Bauunternehmer fallen die genannten Prozentsätze weg und ist im Wesentlichen die MWST von 10 % oder 22 % bei Luxusimmobilien relevant.
Die Materie ist äußerst komplex, aber wir sind hier, um es einfacher zu machen und die Steuern und Gebühren für Sie zu berechnen.
Wenn Sie an weiteren Informationen hierzu interessiert sind, kontaktieren Sie uns bitte! Wir stehen Ihnen sehr gerne zur Verfügung
